导读

  过去三年,棚改货币化安置比例大幅提高,持有大量现金的购房者涌入三四线城市商品房市场,叠加一二线城市限售限购的调控政策将部分资金和购房者挤出,使得三四线城市无论是销量还是房价都显著增长。

  今年春节回家探亲期间,地产从业者赵何(化名)在他的老家昆明顺手购置了一套二手房。

  当时,购入单价为15000元/平方米,目前这套二手房房价已经上涨至18000元/平方米。“一手楼盘涨幅更快。去年十一期间,我也曾到昆明踩盘。当时昆明一手楼盘房价还只是12000元/平方米,但是春节期间,昆明同样的一手楼盘已经上涨至18000元/平方米。”

  国家统计局日前发布了2018年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。楼市的传统旺季“金九”失色,一线城市房价环比下跌,二三线城市涨幅出现回落。相比而言,中西部城市涨幅较大。从新房环比来看,西安涨幅高达6.2%,排在首位。其次是呼和浩特(2.8%)、泸州(2.6%)、贵阳(2.1%)、西宁(2.1%)、昆明(2.0%),涨幅均不低于2%。

  在调控背景下,从去库存到房价上涨,中西部城市房地产市场走出别样行情。领涨背后,中西部去库存逻辑究竟是什么?

  10月26日,某房企高管对21世纪经济报道记者透露,三四线城市去库存主要是三个逻辑:减供应、增需求以及涨房价。

  就增需求而言,棚改的作用在三四线城市表现比较明显,并且也对当地房价上涨起到了一定支撑作用,但在不同城市表现力度并不相同。大规模的棚户区改造最早始于东北地区,棚改本意是为了更好解决棚户区百姓住房问题,前期多以实物安置为主。2014年前后,部分三四线城市房地产市场供给过剩,为实现去房地产库存,棚改货币化安置开始出现并逐渐主流化,同时央行创设新工具——di押补充贷款(PSL)以支持棚改。

  贵阳楼市样本

  在领涨的中西部城市中,贵阳也是其中一个典型城市。

  去年6月,赵美(化名)和她的朋友借出差机会,分别在贵安新区购置两套改善型住房,单价约为7000元/平方米。当时,赵美看中的是贵阳高铁的开通以及产业发展潜力。就在赵美签约后,贵阳房价一直保持稳步上涨趋势。今年五一期间,包括贵阳、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、徐州、佛山等10个城市还因房价上涨过快被住建部约谈。如今,赵美所购置的楼盘早已销售完毕,周边楼盘也已涨至9000元/平方米。

  中国铁建贵安山语城一位销售在10月26日告诉21世纪经济报道记者,目前,贵阳针对外地人口并无限购政策,在贵阳购房人群中,本地客群仅30%,其余分别来自周边县市以及其他城市。随着大数据、高铁、人才引入、地铁、世界500强进驻等政策,贵阳楼市也随之火热。尤其是大数据产业建设,将引进更多高端人才,未来房价升 值潜力巨大。

  21世纪经济报道记者查阅公开资料显示,长期以来,贵阳房价均处于平稳态势,但从去年6月以来,贵阳房价开始上涨。综合安居客等各大网站数据,贵阳房价在近一年时间上涨约为30%。而这与贵阳启动大规模货币化棚改时间几乎同步。2016年12月16日,贵阳市集中启动涉及33000余户的棚户区改造工作。此次棚户区改造范围涉及十个区(市、县),两个经济开发区,两个市级平台公司。

  除了棚改,贵阳同期也启动了以大数据为主的产业建设。实际上,贵州本属于西部贫困地区的人口流出地之一,整体经济基础非常薄弱。2015年5月27日,《贵阳大数据产业技术创新试验区建设总体方案》通过专家评审。根据《总体方案》,试验区以2015年、2017年和2020年为主要节点,分三个阶段规划发展——2014年至2015年为基础构建期,通过聚集一批大数据采集、存储、分析服务企业和软硬件配套企业,初步建立以大数据应用为基本业态的产业发展模式,带动相关产业规模达到1100亿元,引进和培养2000名大数据产业高端人才;2016年至2017年集群聚集期,通过引进或培育30家大数据龙头企业,500家创新型大数据企业,带动相关产业规模达到3000亿元。

  棚改以及产业建设等多方措施令贵阳经济增长也有了较好成绩。2017年,贵阳的经济增速位列全国省会城市第一位,以11.3%的实际增速成为全国唯 一两位数增长的城市;以3538亿元,列第19名。其中房地产产业贡献102.78亿元,同比增长4.8%。

  中西部城市领涨

  贵阳只是领涨的中西部城市一个缩影。在一线城市楼市普遍放缓的同时,中西部城市反而成为房价上涨主力。

  据统计局公布初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中:上海和深圳分别下降0.1%和0.2%,北京持平,广州上涨0.4%;二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,广州上涨0.2%。

  从平均房价涨幅看,新建住宅9月份环比上涨1%,相比之前6-8月的高峰期明显回落。从不同城市看,深圳、金华、上海等3个城市房价出现了环比下调,另外还有泉州、厦门、北京出现了环比持平。64个城市环比上涨,其中上涨最明显的是西安环比上涨高达6.2%,另外涨幅超过2%的是呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明。

  全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。二手房价格上涨城市也高达59个,依然处于高位。包括贵阳等中西部城市也成为了房价上涨的主力。这些城市库存接近完成,而且当下投 资需求依然集中,叠加上棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。

  在一线城市“金九银十”黯然失色的同时,中西部城市反而收获了真正的“金九银十”。大连链家一位二手经纪人告诉21世纪经济报道记者,“这两个月是房屋交易最好的时候,十月业绩比平时明显好很多。最近这个月客户与上个月差不多,但是比6、7月份的时候要多。可能是天气影响,大概会多出30%的人左右。买房的大部分是年轻人,刚需的人比较多。”

  安居客提供的抽样调查数据也显示了中西部城市的热度,从大连、贵阳、哈尔滨、呼和浩特、泸州、西宁、昆明七个城市在10月在安居客的线上二手房挂牌房价表现来看,大连、哈尔滨、呼和浩特、西宁、昆明五个城市分别环比上涨1.18%、0.28%、0.03%、1.47%、1.63%;从用户线上找房热度来看,贵阳、哈尔滨、呼和浩特、泸州、西宁、昆明分别上涨了0.03-7.96%,其中沪州的上涨幅度最高。

  与之相对应,三四线库存也走出了异于一线城市的行情。

  易居研究数据统计显示,截至2018年9月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2378万、22218万和18892万平方米,环比增幅分别为3.9%、2.4%和3.4%,同比增幅分别为7.2%、-9.2%和-2.3%。从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长态势,7-9月份继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。而二线城市、三四线城市虽然继续同比下跌,但跌幅持续收窄。

  货币化棚改动力

  在易居这份库存报告中,特别指出,2018年9月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为11.5、9.0和9.1个月。相比8月份11.9、8.9和8.9个月的数值,一线城市存销比有所收窄,而二线、三四线城市则有所扩大。横向对比看,今年三四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据,2014年下半年三四线城市积极推进棚改政策,去库存周期指标反应迅速,从高位水平显著且持续下滑,即从2014年7月的历史高位水平下滑到当前9个月的历史底部水平。

  “二三线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,虽然分化趋势持续,但上涨依然是主流。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。”中原地产首席分析师张大伟认为。

  58安居客首席分析师张波也认为,目前一线城市房价上涨力度已经明显偏弱并出现了下调趋势,热点二线城市也开始降温,64个城市房价上涨的城市主要集中在中西部的二三线城市。棚改的作用在三四线城市表现比较明显,并且也对当地房价上涨起到了一定支撑作用。“楼市降温并不完全体现在商品房的全面降价,开发商拿地谨慎度提升、二手房挂牌和成交价下跌以及购房者对未来悲观预期都是楼市降温的重要表现面。同时降温也并不代表全国房价普降,以三四线为代表的中小城市受益于棚改,在短期内房价还有一定的支撑力度,一线城市和热点二线城市房价维持稳定或小幅下降则是大势所趋。”

  与棚改相对应,中西部城市建设改善随之提升也带来城市吸引力。“对于此类城市来说,后发优势明显,即此类城市市场政策相对宽松,而且这几年新型城镇化的力度较大,所以在其他城市面临管控的基础上,当前此类城市表现较好,这也体现了当前此类城市的市场吸引力在增加。未来预计依然有机会,尤其是基础设施建设等力度加大,对于改善此类城市的投 资价值是有积极作用的。”易居研究院研究总监严跃进表示。

  那么,棚改货币化究竟对楼市供求关系起到了什么作用?住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌26日告诉21世纪经济报道记者,“房价是由于供求关系决定的,一个城市的供应量大,需求量少,那么当然房价上不去,甚至下降,反过来供不应求,则房价上涨。棚改是三四线城市去库存的办法。为什么用棚改货币化来去库存?就是不让老百姓盖房子,拆掉的房子再去购买商品房。这就增加了楼市的需求量,减少了供应量,从而使得供求关系发生变化。原来市场是供大于求,现在则变成供求平衡,甚至供不应求。当然,棚改货币化会带来两方面影响:一是加快去库存速度;二是推高了房价。由于有些城市出现供求关系紧张的情况,棚改货币化可能就会调整。”

  易居研究院认为,2018年下半年三四线城市的棚改政策会略有调整,尤其是商品住宅库存不足、房价上涨压力大的城市会面临更多调整。基于此类政策判断,可以认为,三四线城市的存销比探底已基本完成,四季度将面临反弹的可能。