取消商品房预售制度的步伐可更快些

  谭浩俊

  近日,广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大关注。

  《通知》提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。这也意味着,已经实行多年的“商品房预售制度”可能会从广东开始,完成它的历史使命,退出历史舞台。

  “商品房预售制度”作为一项特殊时期的制度,在出台初期确实发挥了一定作用。那时的商品房建设主要是依靠国有企业来完成,不担心会出现烂尾工程等方面的问题。如果能够通过预售,为开发企业增加一些资金来源,就能够减轻开发企业的负担。当时的房价很低,利润也很薄,通过预售也能增加开发企业的利润,为开发企业更好地开发新的住房发挥重要作用。

  但是,随着市场的逐步放开,进入市场的各种投 资者逐步增多,特别是一些“空手套白狼”的个人或企业进入到房地产市场,他们通过筹集一笔拿地的首付款,就进入到房地产开发市场,并通过土地di押和商品房预售等筹集建设资金,在市场火热的情况下,或许还能勉强维持,一旦市场出现平衡,这些开发商也就不可避免地会出现资金链断裂现象。为什么有的开发商的建设工期拉得那么长,并不是重视工程质量,而是建设资金不足,最终不可避免地就出现烂尾工程。

  近一段时间以来,西安市出现了两起开发商违法的案件,这就是“商品房预售制度”变异带来的,是开发商利用“商品房预售制度”的漏洞,搞违法销售。司法机关应当对这样的开发商交由行政执法部门处理,而不应当在明显违法的情况下支持开发商的行为。在这样的情况下,还怎么督促开发商合法依规经营呢?

  也正因为如此,取消“商品房预售制度”就显得更加紧迫。只有加快取消“商品房预售制度”,困扰房地产市场的烂尾工程、违法违规销售、欺骗购房者、套取银行资金等行为才能大大减少,同时,市场才能越来越规范。

  取消“商品房预售制度”,可能会对部分开发企业形成资金上的巨大压力,它们可能出现资金链断裂现象,导致企业风险爆发。如果仅仅是一家企业的问题,倒也无妨,关键是,开发企业大多与其他企业形成了互保,一旦开发企业出现了问题,还会拖累其他企业。在推出取消“商品房预售制度”前,金融机构如何有计划、有步骤地调整开发企业的贷款结构,减少开发企业的互保现象,让开发企业的贷款di押担保更加单一,是非常重要的,否则,一旦全面取消,金融机构将面临很大的压力。

  为了加快“商品房预售制度”退出的步伐,有关方面应当认真研究,能否采取“老房老办法、新房新办法”的措施,分这样两个阶段进行,对制度取消前获得的土地,在商品房建设时可以收取现行预售制度下一半的预售款,为全面取消“商品房预售制度”做好充分准备。对制度取消后获得的土地,一律不准在商品房建设时收取任何形式的商品房预售款,且必须把前后关系处理好,不允许在操作时偷梁换柱,不允许暗中收取商品房预售款,一经发现,严厉处罚。

  这也意味着,如果从现在开始取消“商品房预售制度”,也至少需要三、五年时间才能全部到位。

  “商品房预售制度”总体上讲,是把风险押在购房者身上的一种方式,即便发挥了一定作用,也不足以支撑此项制度的继续存在。因此,希望有关方面能够抓紧研究取消的相关办法与措施,尽快推出取消“商品房预售制度”的具体时间和步骤。房地产市场调控已经到关键时刻,需要从行政调控转向市场调节,需要建立市场的长效管理机制。