占地7600余亩,内设天都公园、度假酒店、商业街、游乐广场等各项配套设施,开发近20年的杭州超级大盘广厦天都城曾是浙江广厦(600052,SH)最为标杆的房地产项目。它有开发伊始的惊艳亮相,也有一度因为销售不力,开发缓慢等问题遭受质疑。

  尽管近年来受惠于杭州房地产市场的火热态势,天都城项目屡现销售火 爆景象,然而浙江广厦依然于近期正式公布了剥离地产业务的计划。

  根据此前公司公告,拟将天都实业100%的股权,以15.38亿元的价格,转让给公司控股股东广厦控股。据悉,天都实业的主要资产即广厦天都城,截至2017年底,天都城剩余的天祥A和天祥B两地块,仍有约25.85万平方米建筑面积尚未出售,另有A07地块尚未开发。

  《每日经济新闻》记者注意到,该交易方案一经公告即引起市场和监管层的极大关注,由于天都实业至2017年为止仍为浙江广厦主要收入来源,交易资产后,公司新兴业务是否完善,交易对方资金能力等方面均受质疑,此外,在杭州楼市处于明显上行期,天都实业此次交易价格与所售资产价值,形成了较大差距更是引人注意。

  尽管在7月27日,浙江广厦调整交易价格为17.69亿元,不过距离市场价格似乎仍有距离。近日,记者就此实地赶往位于杭州近郊的广厦天都城,了解楼盘现状及开发情况。

  市场价高于披露销售均价

  从杭州火车东站所在的城东新城出发,地图显示到达天都城项目直线距离超过13公里。资料显示,天都城项目位于杭州主城区东北方向,所在余杭区星桥街道,与丁桥板块、临平新城相隔较近。

  由于近几年的杭州城市建设开发提速,原有的城乡结合区域旧城改造新城建设均已初具规模,道路建设,楼盘开发基本完备。例如途经离天都城不远的丁桥区域,二手房每平方米均价已超过三万元。

  天都城就位于丁桥通往临平的临丁路上,记者在临丁路上下车,在写有“天都城”的牌坊外看到,天澜枫桥亭、天澜苏荷苑等项目现已开发完毕,正在进行装修。2016年,由于性价比以及地铁利好等因素,上述小区曾一度出现排队抢房的情况。

  再往里走,天星苑、天水苑等小区早已交房多年,周边商业氛围已显,记者从外围观察,小区入住率已相当高,而在小区中心铁塔广场南侧,楼盘销售中心仍在营业,另一边杭州地铁3号线已在开挖。一名天都城销售人员对记者表示,今年4月,地铁工程已经开始,天都城站将设在天都大道与铁塔广场的交接处。

  “天都城在售楼盘仅有位于东北侧的滨沁公 寓最后两幢楼,目前尚未开盘,均价估计接近2万元/平方米,需要排队摇号。”该销售人员表示,天祥B地块楼盘已开工但尚未上市,受政府限价因素影响,目前天都城一手房与二手房之间也存在房价倒挂现象,二手房均价基本已超过2万元/平方米。

  而对于剩余尚未开发的A07地块,销售人员告诉记者,该地块项目公司初步规划将建设高层公 寓和排屋,目前还未正式动工,至于销售价格,由于开发时间尚未确定,还不好预测。

  该人员表示,公司(此处指“广厦控股”)刚刚在不远处星桥板块拍的土地,楼面价1.73万元/平方米,未来销售价格应当会破3万元/平方米,相应的天都城未来价格应该也会有提升,但在政府限价影响下,该利好能否成行,以及入市时间还不好预测。

  此后记者又前往A07地块实地查看,该地块位于天都城内部天星路与明都路交叉口西北面,目前地块外部有围墙围住,目测仍没有地上建筑,不过有不少工程车辆进出,地块现场也有供施工人员居住的临时建筑。地块周边锦上豪庭项目及余杭区时代小学,离地铁口大约500米距离。

  一名二手房中介人士表示,目前小区内部各类户型二手房均价至少在2万元/平方米以上,其向记者展示的价格来看,均价从22000元/平方米到26000元/平方米不等。

  根据浙江广厦相应公告,天都实业天祥A地块已开发为天都滨沁公 寓,总建筑面积约18.7万平方米,除2017年已销售部分9.95万平米和今年一季度销售的5055平方米,这一地块未售面积约8.25万平方米。另一幅天祥B地块的总建筑面积为17.6万平方米,两个住宅地块未出售总面积约25.85万平方米。

  年报显示,天都滨沁公 寓2017年销售均价1.37万元/平方米,按照此价格测算,上述未售部分销售额超过35.5亿元。以上述销售人员所述的即将上市房源约2万元/平方米价格粗略估算,销售额或高达50亿元。

  受质疑对价调升为17.69亿

  如此巨大的价格差异,也引起了监管层的发问。据7月5日问询函显示,上交所表示,2018年4月4日,公司控股股东广厦控股下属子公司广厦通和房产集团有限公司通过土地招拍挂方式以10.65亿元取得余政储出〔2018〕5号地块,初步估算楼面价约1.73万元/平方米。该地块临近天都实业相关项目所在地,具有较强可比性。如以该地块楼面价计算,仅天都实业所持未开发土地估算售价就达16.21亿元,高于本次交易全部作价15.38亿元。

  对此,上交所要求公司对估值是否存在重大差异,在交易定价方面是否予以考虑,是否勤勉尽责,要求回复。

  7月27日晚间,浙江广厦回复上海证券交易所二次问询函,补充披露重组资产A07地块等房地产资产,及交易对方后续还款可能出现逾期或无法偿还的风险等情况。

  对于A07地块等房地产资产的估值与本次重组估值的差异性,浙江广厦称,公司控股股东广厦控股下属子公司广厦通和房产集团有限公司通过土地招拍挂方式以10.65亿元取得余政储出〔2018〕5号地块,初步估算楼面价约1.73万元/平方米。

  根据该公司及广厦控股初步测算,该地块预计售价需达到2.9万元/平方米以上方可实现项目盈亏平衡。本次交易《资产评估报告》中A07地块的评估售价1.73万元/平方米与前述2.9万元/平方米的盈亏平衡点存在较大差异。

  但是,将A07地块按土地拍卖楼面价单独测算,并独立出售不具备操作的可行性。按1.73万元/平方米楼面价格测算A07地块等房地产资产的估值与本次重组估值不具有可比性。

  浙江广厦表示,为保护上市公司及中小投 资者的权益,经与交易对方协商,调增交易作价2.31亿元,本次交易价格由15.38亿元调整为17.69亿元。

  同时,为保障上市公司利益,本次交易价款支付时间缩短,交易对方需对天祥A、天祥B及A07地块实际销售备案价与评估价格差异部分按比例补偿,并通过广厦控股子公司股权质押给上市公司等方式保障此次交易价款的支付。

  在前期控股股东仍有大额款项未偿还的情况下,仍向控股股东出售资产及后续还款可能出现逾期或无法偿还方面。浙江广厦补充披露公司选取广厦控股为交易对方的原因、交易对方后续还款可能出现逾期或无法偿还的风险。

  据悉,浙江广厦于2018年7月30日(周一)开市起复牌。此次重组尚需经公司股东大会批准通过,因此公司将于股票复牌后继续推进相关工作。

  相关房地产行业人士对记者表示,伴随着土地成本飙高,资金周转趋缓,房地产政策调控,类似浙江广厦这类中小房企“弃房”转型已是必然,出售资产带来的现金流也有利于公司开展后续动作。不过对于上市房企来说,抛售业务会带来一定的业绩波动,如何解释资产估值,做好新业务,来应对股东质疑、监管层问询,将是一大考验。