融资政策及监管收紧让房地产开发商在这个夏季感到了阵阵凉意。各大房企正拼尽全力,力保现金流。

  01绿城之后,碧桂园也全力回笼现金

  澎湃新闻周三报道称,连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园改变了扩张策略,他们尝试牺牲规模甚至利润来缓解融资压力,保证现金流。

  报道援引多位碧桂园内部人士的消息称,首先,“全覆盖”战略在内部已明确叫停,暂不对外宣扬。

  该战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达镇区均需有碧桂园的项目。

  其次,碧桂园现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出,退出项目均是非操盘项目。

  再者,为了实现现金快速回流周转,有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。不过,由于碧桂园项目的跟投制度,这极大的挫伤了一线人员的热情。

  跟投机制在房地产开发商中非常盛行,碧桂园正是其中的领头羊。在董事局主席杨国强的大力推动下,碧桂园所有新项目都采用跟投机制,即项目经过内部审批定案后,集团投 资占比85%以上,员工跟投的资金池可投入不高于15%的股权比例。

  碧桂园并非唯 一一家将重点专攻现金流的房企。周一彭博社称,绿城正要求员工“全面”加速资金回笼,要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略;加大应收款项催收力度;“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受中国限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售;严格控制付款。

  上述报道发布后,绿城媒体代表回应称,关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的“常规”管理动作,目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全。

  中金公司财富管理团队表示,开发商的现金流管理能力和政府调控政策是决定房企信用资质水平的两大关键要素,现金流管理能力直接决定了房企的违约风险水平。

  02“回笼现金”战略下,房企销售破纪录

  在略显激进的“销售回款”战略积极推进之际,房企上半年的销售业绩一路高歌猛进,甚至创出了史上最高记录。

  今年上半年,碧桂园、恒大、万科等中国十大地产商销售近2万亿元,日均销售额首次突破了100亿大关,达到108.9亿元,去年同期日均销售额为85亿元。

  根据中国基金报的统计,从地产销售额来看,2018年上半年位列榜首的就是碧桂园,达到了4136.8亿元,平均日赚22.9亿元。碧桂园的大部分房产在三四线城市,正好是上半年热销的主要领域。

  恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头,分别日赚17亿和16.7亿元。

来源:中国基金报来源:中国基金报

  上半年,全国范围内强二线和三四线城市销售火 爆,深圳近期也出现楼盘一天销售70多亿和80多亿的现象。上周,开盘均价高达8.55万元/平方米的深圳华润城三期楼盘741套新房一天之内全部卖光,引发全国关注。

  03房地产调控正在全方位加码

  这一次,中央对房地产调控正在全方位加码!

  对了一线城市,监管层出手整治房地产乱象。

  住建部等七部委6月28日发布联合通知称,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

  30个城市包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  对三四线城市,收紧了棚改审批。

  华尔街见闻了解到,从今年年初开始,地方棚改办和国开行的合同审批权就已经上移,执行口径为:新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。此外,部分地方国开行易地扶贫搬迁已经全部暂停,棚改项目审核权限也已做了调整,预计新增项目审核会相对严格。

  与此同时,各地也在为此前的楼市调控政策漏洞打补丁。3天之内,已经有3个城市直接暂停企业购房,未来或有更多城市跟进。

  6月24日,西安宣布在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房),这条规定也让西安成为全国首 个对企事业单位限购的城市。

  6月25日,长沙的“反炒房”歼灭战全面打响。针对个人,在长沙市限购区域内买的房子,房产权证书满4年后才能卖;企业购房一度被视为捷径,可现在直接暂停企业购房,已经买了的房子禁售5年。

  6月26日,针对个别项目摇号过程中,出现同一企业连中三签,且是同一实控人的现象,杭州市住房保障和房产管理局发布通知:在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房。去年3月,杭州曾规定,企业购买限购区域住房,需满3年才可以上市交易。

  7月2日,上海发布政策,为企业买房设置了高门槛。

  同策研究院首席分析师张宏伟对华尔街见闻表示,2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大时间,更多的房企会放弃自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价,房企通过主动“大幅降价”回款的现象也将越来越多。

  04恒大、碧桂园、龙湖纷纷大手笔购回股份

 在近几个交易日,地产板块大跌后,众多大型上市地产商纷纷大手笔回购股票。

  据中国恒大在港交所公告,7月3日公司以2.86亿港元回购1412.9万股股份。回购价格区间在19.32至20.8港元之间。在回购动作的支持下,恒大股价低开高走,收盘逆市上涨3.75%,收报于20.75港元。自2009年上市以来,恒大共斥资242亿港元回购股票,累计回购数量约46.6亿股。

  上周三,另一家“千亿房企”碧桂园在港交所回购了800万股,耗资1.02亿港元,回购均价为12.79港元;6月28日,碧桂园又回购了1500万股公司股份,耗资1.86亿港元,回购均价约为12.41港元。至此,碧桂园于本年度内累计回购2300万股,占已发行股本的0.106%。

  6月28日,龙湖地产有限公司发布公告称,公司一名主要股东Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份,平均价格约为每股股份21.54港元,耗资1.1亿港元。

  此外,还有众多上市房企近日做出股票回购动作。

  6月28日,中国奥园地产集团股份有限公司发布公告称,该公司董事已于联交所场内购回368.8万股股份,约占已发行股份总数的0.138%,总代价为1951.2万港元。

  6月28日,中国金茂控股集团有限公司发布公告称,该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份,平均价为每股3.77港元,总金额合计610.74万港元。

  6月28日,禹洲地产股份有限公司发布消息称,执行董事兼董事会主席林龙安于市场上收购20万股禹洲地产股份,平均价格为每股股份4.51港元,共涉资90.2万港元。

  6月28日晚间,中骏置业控股有限公司发布公告称,由本公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳全资持有的新升控股有限公司,于6月28日以每股均价3.5865港元,增持100万股每股面值0.10港元的普通股。

  为何此时回购股票?

  上周一国开行收紧棚改融资的传闻引爆之后,令房地产板块承压,地产股接连数个交易日出现大跌。

  而当股价被低估时,通过大手笔回购股票提振市场信心,保护中小股东利益,是上市公司常采取的措施。

  此外,上半年热门地产企业销售额持续保持高增长,也是回购股份的诱因之一。克而瑞报告称,房企上、下半年的销售业绩比例是四六开,大部分房企的供货集中在下半年。只要供货符合市场需求、价格合理的话,这些企业仍存在完成业绩目标的希望。

  销售持续高增长有望推动利润增长,为后期股价上涨提供必要支撑。