棚改拆迁货币化安置为楼市重要推手

  有关棚改拆迁对房地产行业的影响讨论已久,特别是棚改安置货币化更是被视为区域房价上涨的重要推手之一。那么如果没有拆迁,楼市会怎样?棚改启动以来,特别是安置模式逐步货币化之后的一些楼市数据,或许可以给我们一些启示。

  单单是2015-2017年,全国棚改就完成了1800万套,新的三年(2018-2020年)棚改攻坚计划还要完成1500万套,2018年的政府工作报告中提出的目标是580万套。

  货币化安置比例的提高,带来的去库存效果十分明显。

  放眼全国看,2017年60%的货币化安置率,消化商品房库存面积约3.1亿平方米,占全国商品房销售面积(16.9亿平方米)的18.3%,拉动住宅销售约3.5%。

  而过去三年的1800万套,加上未来三年攻坚计划的1500万套,共计棚改3300万套,假设以50%的货币化安置率,累计可以消耗库存1650万套,去库存接近15亿平方米(按90平方米/套测算)。

  相比之下,楼市最疯狂的2016年全国商品房销售面积是多少?13.8亿平。

  货币化安置的“副作用”

 任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著,但其副作用也毒性不小。

  最直接的,就是对房价和房租的刺激。房价上涨很好理解,事实也证明了这一副作用。而房租,则体现的更隐晦些。无论是实物安置抑或货币化安置,拆迁后的过渡性居住都是“刚需”要求,无疑对租房市场造成一定冲击,尽管影响较小,但房租上涨依然是趋势。

  据统计,金华市共有城中村386个、127531户,建筑面积6045万平方米,其中计划整村拆迁改造村248个、82014户,建筑面积3210万平方米;综合整治村138个、45517户,建筑面积2835万平方米。那这些拆迁户中有多少需要买房?有多少人需要在拆迁安置期间租房?有多少租客需要另寻住址?

  因此可以预见,至少拆迁周边项目的房价上涨怕是极大概率,而集中性的大体量租客涌入市场,房租不涨说了你也不信。

  金华的棚改要持续到何时?

  我省谋定的“三改”目标中,旧厂区改造2000万平方米,旧住宅区改造3000万平方米,城中村改造5000万平方米。按照细分任务,今年金华需完成城中村改造48181户位居全省首位,温州、台州、杭州、宁波分别以44252户、37161户、35758户、30324户紧跟其后。

  就金华来说,这几年,金华的棚户区改造一直在进行当中,例如前几年的二七区块、石门农场棚户区。住房保障处的负责人说:“今年金华的棚户区改造主要是洪源,横塘沿(金都美地三期)和金华山的两个项目,接下来几年,剩余的棚户区也是会按照计划逐步改造。”

  截至目前2018年金华市将改造的棚户区已经有44个,其中金华本市级8个。  

第一批项目1

项目名称:金东区东孝区块安置项目

项目地址:东孝街道康济街以东、浙赣铁路以南、二环东路以西、金瓯路以北

计划开工时间:2018.06

第一批项目2

项目名称:金东区上古井等社区安置房建设项目

项目地址:多湖街道艾青中学以东、丹溪路以南、博士街以西、建材市场以北

计划开工时间:2017.12

第一批项目3

项目名称:金东区潭头滩区块安置项目

项目地址:多湖街道东市街以东、环城南路以南、电大街以西、330国道以北

计划开工时间:2018.03

第一批项目4

项目名称:婺城区巨龙西地块安置房建设项目

项目地址:城西街道婺江西路1236号

计划开工时间:2018.08

第一批项目5

项目名称:婺城区西郊一期棚户区改造

项目地址:城西街道西郊村

计划开工时间:2018.06

  总计,计划开工安置套数31111套,其中:政府收购商品房安置套数3690套;政府组织居民选购商品房安置套数4530套;居民自由支配补偿款安置套数12230套;开工安置住房套数10661套。

第二批项目1

项目名称:金华市市本级罗店镇前庄头村城中村改造

项目地址:罗店镇前庄头村

计划开工时间:2018.09

第二批项目2

项目名称:金华市开发区陈宅公 寓式安置房

项目地址:婺城区三江街道东阳街以东、和信路以南、武义江以西(原陈宅村)

计划开工时间:2018.03

第二批项目3

项目名称:金华市婺城区五星田里棚户区改造

项目地址:城北街道五星社区

计划开工时间:2018.06

  第二批计划开工安置套数7620套,其中:政府收购商品房安置套数3690套;政府组织居民选购商品房安置套数1400套;居民自由支配补偿款安置套数1000套;开工安置住房套数1530套。

  2017年,浙江省提出,2018年前力争所有城中村改造全面开工,至2020年底基本完成全省所有城中村改造。

  可以预见的是,金华棚改的至少还要持续两三年的时间。

 房价会怎样?

 近几年来,棚改货币化安置得到大力推广, 2014年所占比例仅9%, 2016年则进一步跃升至48.5%,2017年比例达到50%,按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。

  从各种消息中我们可以看出,棚改拆迁的补偿力度还是很大的,并且有逐渐升高的趋势,可以预见的是,在2020年前金华棚改的期间内,接受棚改的区域周边的房价不暴涨就算是比较好的结果。

  有棚改拆迁托底,金华最近这两年的楼市应该不会难看。

  而金华的房价上涨会不会有转折点呢?

  现在只能说有,但不一定是什么时候,如果有可能会出现在哪几个节点?

  1. 区域棚改结束,片区区域内无拆迁户托底。

  2. 区域利好释放殆尽,无新利好提振房价。

  3. 全装修的推广使得刚需盘已经出现了全装修,价格进一步上涨。刚需的能力毕竟是有限的,上涨到一定阶段购买力可能就跟不上了。房价自然就没有继续上涨基础。

  4. 部分偏远区域高价地短期内上市。高价地代表着高成本,预期着高售价,如果相对来说比较偏的地方的高价低上市,销量可能并不好看,上涨后劲不足。

  以上是楼市上涨的转折点,转折之后不一定是降价,更多可能的是平稳横盘,如果横盘还是撑不住楼盘的销量,才会有跌势出现。

  部分楼盘现在还是有涨势的(毛坯变精 装),刚需还是不要再等的为好。