中国一线城市房地产市场目前最大的一个痛点,就是库存消化周期不断上升。这是从来没有出现过的现象。

  11月27日,房地产研究院发布的80城住宅库存报告显示,当前全国80城库存规模回落到了2013年8月的水平,新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月。

  其中,一线城市的库存去化周期,自2010年以来首次超越二三四线城市,达到11.9个月。“已经增长到压迫房价下跌的程度,这也可以解释最近几个月国家统计局公布的70城房价指数中,一线城市房价指数率先下跌的现象。”严跃进对中国房地产报记者表示。

  一线城市目前库存高企的主要动因,是市场交易降低到了历史底部。严跃进认为,真实的库存规模其实不高,反而是低于历史水平,房价指数下跌只是阶段性现象,“总体上说,一线城市房价是涨多跌少、涨长跌短”。

  “中国房地产市场未来将进入三四线城市房价再无周期、一二线城市资产价格长期向上的时代。”兴业证券研究员阎常铭认为。

  成交冻结,库存周期上升

  “截至2017年10月底,检测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少10.1%。自2015年以来,全国80城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存战役取得了较好的效果。当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平,即库存规模回落到了四年前的水平。”研究院称。

  从区域看,一线、二线、三四线这三类城市的住宅库存总量都呈现环比、同比的下滑态势,分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%,,同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。

  一般房地产业界认为,库存去化周期的合理区间为12~16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

  在这80个城市中,新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月,已小于合理区间。但三类城市的去库存情况却各有不同,其中,二线、三四线城市新建商品住宅的库存去化周期为10.7和10.9个月,很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄,有16个三线城市低于8个月的水平。而一线城市的库存去化周期则是2010年来,首次超过其他城市,达到了11.9个月。

  “过去的市场分化讲的其实是一二线城市去库存效果较好、三四线去库存不佳的现象。但近几个月似乎这个概念有所颠倒,换而言之,一线城市去库存周期反而是比较高的。”严跃进表示。

  一二线资产价格长期向上

  一线城市去库存周期超过了12个月就属于偏高的水平,这也是出现了一线城市房价指数率先下跌的现象。在严跃进看来,“如果对比历史数据,过去一线城市去库存周期超过12个月的时候也是出现了房价下跌,所以类似的关系基本匹配。”

  一线城市消化周期的上升主要源于市场交易降低到了历史底部。以北京为例,今年1~10月份的新建商品住宅成交面积为436万平方米,同比下跌46%,已处于历史最低点。

  分析师叶茂介绍,由于政府严控预售证价格问题,今年至少有50个项目因为价格没有达到预期,选择推迟开盘,导致截至10月底,上海供应量和成交量与同期相比均减半。

  根据克尔瑞的区域成交监测,今年上海成交均价整体高于2016年,每个月都属于供不应求的状态,价格依旧坚挺。撇除限价限签的因素后,广州房价的实际涨幅也可观。而深圳的新房只要稍微给购房者让利,购房者的购买神经就被撩拨起来,整体去化率达到7成左右。

  阎常铭表示,房地产本质是货币现象,去年至今年预计有至少13万亿元金融杠杆加在房地产需求端,防范金融风险的要求决定了房地产行业未来的大趋势,也决定了未来按揭将回到一二线城市,带来的趋势和格局就是三四线城市房价再无周期,而一二线城市的资产价格将长期向上。