半个月前,应财经作家吴晓波先生邀请,到《吴晓波频道》,做一期关于中国房地产市场的对话。

  和吴晓波先生是老朋友,但每年也只是偶尔遇到简单交流几句。

  访谈之前,没有,也来不及做任何交流。他在刚刚结束和胡润先生的对话之后,马上开始了录制。

  晓波先生的问题,涉及了中国房地产市场的方方面面。

  有人说,中国房地产市场是一个既无真理,又无真相的市场。

  仁者见仁,智者见智。一家之言,分享给读者,交流讨论批评。

  — 01 —

  吴晓波: 2017年,中国房地产市场的最大特点是什么?

  丁建刚: 控盘。完全由政府控制市场。一二线城市价格基本稳定,至少统计数据是这样。

  2016年9月30日之后,房地产市场调控上升为国家安全层面,由此开始了中国房地产市场严厉的限购、限贷、限价、限预售证、限网签、限售等一系列的调控措施。

  因此,如果用一个字来描述一线城市2017年房价的话,那就是“稳”。

  — 02 —

  吴晓波: 政府控盘,能控得住吗?历史上最长的有效调控周期是多久?

  丁建刚: 房地产市场理论上是预期市场。在强大的舆论压力和密集的调控政策下,公众的预期有改变的迹象。如果预期改变,那么市场就会改变。

  目前,北京、深圳的二手房房价处于微跌的态势。在释放了很多政策信号之后,例如最高领导人表态“房子是用来住的,不是用来炒的”、大举推进租赁住房等等,一部分人已经开始犹豫和观望。

  中国房地产市场自1998年至今发展近20年,期间2011年-2015年这5年时间,房价的确是被政府控制住了,就是采取了严厉的限购、限贷措施。

  那是中国第一次开展大规模的、严厉的房地产调控。既有经济手段,也有行政手段,同时受到当时宏观经济背景的影响,人们的预期发生了改变。

  2011年至2015年间,中国一二线城市的房价基本是稳定的,甚至是下滑的。例如杭州,当时积压了大量的库存,显性库存最长的去化周期曾高达20多个月,潜在供应量去化周期高达50多个月。

  2016年,人们的预期逆转,大多数人预期房价要上涨,所以现在杭州的显性库存去化周期仅为2-3个月。 但杭州的实际库存并没有到供应枯竭的危急地步,市场仍有较大的潜在供应量。

  由于限价政策,开发商不甘于高价拿地,低价销售,导致部分开发商捂盘惜售,加剧了杭州房地产市场供不应求的态势。

  房地产市场是一个预期市场,预期的改变可能瞬间逆转市场的供需关系。

  — 03 —

  吴晓波: 为什么以北上广深为代表的一线城市的房价反倒相对稳定?

  丁建刚: 一线城市商品房的价格不是市场的全貌。一线城市中,商品房成交的占比已经远远小于二手房。

  例如北京,商品房只占市场20%左右,上海、深圳均仅占市场的30%-40%,广州也不到50%。

  事实上,一线城市二手房涨幅还是较大的。但最近几个月,二手房的成交量下降很快,甚至价格也出现了微跌。人们的预期已经发生微妙变化。

 — 04 —

  吴晓波: 租赁性土地政策的出台,以及未来占土地供应市场30%的规划,会对未来一线城市的房价产生影响吗?

  丁建刚: 会有一定程度的影响。

  租赁性土地解决了部分真实居住需求,对市场上投 资性需求并不会产生较大影响,但是会影响人们对市场的预期。

  同时,对投 资的人来说,租赁性用地挤占了商品房用地的空间,导致投 资客标的物的减少,甚至可能抬升商品房价格。

  大力推进租赁市场的发展,主要是为扭转人们对房地产市场的预期。中国户均1.02套(最新数据已经是1.14套)住房,自有住房率高达90%,政府希望通过培育租赁市场,来改变目前高自有住房率的现状。但目前,中国用以保障租赁双方权益的相关法律法规仍然较为欠缺。

  — 05 —

  吴晓波: 房地产市场热点向中西部二线城市转移,是高铁带来的吗?

  丁建刚: 既有高铁效应,更有资本效应。

  高铁网的建设,将中国的城市放在同一个平台上比较性价比。同时,逐利的资本嗅觉灵敏,哪里有机会就流向哪里。

  此轮房价上涨,市场投 资属性很强,当一线城市和热点二线城市市场被控之后,逐利的资本就向中西部二线城市和三四线城市转移。尤其是去年房价暴涨的“四小龙”,合肥、南京、苏州、厦门,房价涨幅惊人。

  高铁网的建设,极大的提高了人们迁徙的便捷性和可能性。人们选择生活居住的城市时,比原来少了很多顾虑和障碍,愿意也可能在更多的城市中选择。

  二线城市生活的幸福指数,并不会比一线城市低。甚至类似嘉兴、湖州等浙江三四线城市,已经有更多的年轻人留在本地工作生活的迹象,已经出现人口净流入的现象。

 — 06 —

  吴晓波: 都市圈的形成,会产生像日本那样的虹吸效应吗?

  丁建刚: 在高铁一小时范围内的城市,都可以进入都市圈。大都市核心区会产生溢出效应,所以,在长三角或者珠三角,已经分不出一三三四线城市了。

  中西部的大都市,武汉、长沙、成都、重庆、西安等,并不会被长三角、珠三角虹吸。

  但是那些产业和人口净流出、没有高铁、没有交通优势,甚至资源环境也较差的三四线城市,当前这一茬韭菜割完可能会再次陷入高库存。

 — 07 —

  吴晓波: 房地产税像一把剑悬在人们头顶,会不会落下?

  丁建刚: 房地产税立法是前提,但中国的实际情况是立法法理有障碍,立法困难重重。

  1986年,国务院出台《房产税暂行条例》。但当时,中国尚未有真正的房地产市场,《条例》中所指房产税,也并非现在讨论的房地产税。

  2003年,中共十六届三中全会上通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。首次提出了“物业税”的概念,并确定:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”但一直无法推进。

  2010年,上海和重庆强行试点房产税。将物业税套用到房产税上,偷换概念,因此一直备受争议。

  2013年底,十八届三中全会确定房地产税要立法。

  在一个土地国有的国家,且一次性收取了70年的高额土地出让金,再对业主征收房地产税,法理上有障碍,立法难度较大。

  可行的思路是:新房新办法,老房老办法;或者用房地产税购买70年之后的土地使用权。

  — 08 —

  吴晓波: 2018年的房地产市场会出现拐点吗?市场特征是什么?

  丁建刚: 政府“有形之手”的调控力度是由一二线城市向三四线城市逐渐减弱的。

  调控政策一直非常严厉的北上广深,稳中略跌的可能性较大。

  2016年涨幅较大的热点二线城市,微跌的可能性也较大。

  但在热点二线城市中,杭州的上涨压力最大,主要是由于2016年被压制住了,没有完成上涨过程。

  另外,天津、武汉、成都、重庆、西安等这些弱二线城市上涨压力也比较大,稳中略升的可能性也较大。

  三四线城市分化则较为明显。那些处在长三角、珠三角、京津冀都市圈高铁一小时之内,人口和产业吸附能力较强的城市,房价走势与二线城市基本一致。

  — 09 —

  吴晓波: 对于中产阶层的家庭来说,不动产如何配置才是最好的方案?

  丁建刚: 不动产是必需的资产配置,但切不可过多。

  对于中产阶层的家庭来说,一套居住满意且保值能力较强的自住房产,再加上占资产比例30%-50%之间的不动产配置是较为合理的。

  — 10 —

  吴晓波: 90后、95后的年轻人,应该选择一线城市还是二线城市置业?

  丁建刚: 现在二线城市的生活幸福指数,一般一定高于一线城市。

  一线城市的房价可能是二线城市的两到三倍,买一套房子,总价可能差300万。如果在一线城市工作,即使一年多十万的收入,也需二三十年才能赚回来。

  所以,除了有超强能力、需要一线城市的平台来创业或就业的年轻人,一般我建议选择二线城市。

  其实现在已经有很多年轻人选择留在二线城市了,甚至三线城市。比如浙江的嘉兴、湖州、绍兴这样的城市,最近几年,城市的面貌发生了很大变化,商业、文化、教育、医疗配套也已经逐渐完善。类似这些城市,现在年轻人口净流出的现象已经大为减少,甚至已经是人口净流入了。